Hvad er en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport er en faglig vurdering af boligens synlige skader og tegn på skader. Den bliver lavet af en beskikket bygningssagkyndig og bruges typisk, når en bolig skal sælges.

For dig som sælger er rapporten vigtig, fordi den indgår i huseftersynsordningen. For dig som køber giver den et bedre grundlag for at vurdere boligens stand, før du skriver under. Rapporten er med til at skabe klarhed i en handel, hvor der ellers kan være mange spørgsmål og usikkerheder.

Hvad bruges en tilstandsrapport til?

Tilstandsrapporten beskriver boligens fysiske stand ud fra det, der kan ses ved gennemgangen. Den fortæller ikke alt om huset, men den peger på synlige skader, svagheder og forhold, der kan udvikle sig over tid.

Sammen med elinstallationsrapport og tilbud på ejerskifteforsikring er tilstandsrapporten en del af det materiale, der ofte bruges, når sælger vil benytte huseftersynsordningen. Det kan have betydning for ansvaret efter handlen.

Som ejendomsmægler ser vi ofte, at rapporten kan være med til at skabe en mere tryg dialog for begge parter. Køber får et bedre indblik i boligen, og sælger får et mere gennemsigtigt salgsforløb.

Hvad indeholder en tilstandsrapport?

Rapporten gennemgår boligens synlige og tilgængelige bygningsdele. Det kan blandt andet være tag, facader, vinduer, døre, fundament, kælder, vådrum og loftrum.

Den bygningssagkyndige ser efter synlige tegn på skader og forhold, der kan udvikle sig til skader. Det kan for eksempel være revner, fugtspor, slid eller mangelfulde konstruktioner.

Det er vigtigt at vide, at rapporten ikke er en garanti for, at boligen er fejlfri. Den omfatter ikke skjulte forhold, og den dækker kun det, som er tilgængeligt ved gennemgangen. Hvis et loftsrum ikke kan tilgås, eller hvis konstruktioner er skjult bag beklædning, bliver det ikke undersøgt på samme måde.

Hvem laver en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport bliver lavet af en beskikket bygningssagkyndig. Det er altså ikke sælger, køber eller ejendomsmægleren selv, der udarbejder rapporten.

Den bygningssagkyndige skal være godkendt til opgaven og følger faste regler for gennemgangen. Rapporten skal være uvildig, og derfor er det vigtigt, at den laves af en fagperson med den rette beskikkelse.

Hos LokalBolig hjælper vi ofte sælgere med at få overblik over processen og timingen, så rapporten bliver bestilt på det rigtige tidspunkt i salgsforløbet. Vi rådgiver også om, hvordan rapporten spiller sammen med resten af salgsforberedelsen.

Hvad betyder K1, K2, K3, UN og rød?

Noget af det, der ofte skaber tvivl, er karaktererne i rapporten. De siger ikke nødvendigvis noget om, hvor dyr en skade er at udbedre. De siger mere om skadens betydning og risiko.

  • K1 betyder en mindre alvorlig skade. Det er typisk forhold, som ikke har væsentlig betydning for bygningsdelens funktion lige nu.
  • K2 betyder en skade, der kan føre til, at bygningsdelen svigter på sigt. Det er mere alvorligt end K1, men ikke nødvendigvis akut.
  • K3 betyder en alvorlig skade, hvor bygningsdelen allerede har svigtet eller er tæt på at gøre det. Her bør du være ekstra opmærksom.
  • UN betyder, at forholdet bør undersøges nærmere. Den bygningssagkyndige har set noget, som giver anledning til tvivl, men kan ikke fastslå omfanget uden yderligere undersøgelse.
  • Rød markering bruges ved kritiske skader eller forhold, hvor der kan være nærliggende risiko for personskade. Det kræver særlig opmærksomhed.

Hvis du er køber, er det en god idé ikke kun at se på antallet af anmærkninger, men også på hvad de konkret handler om. En enkelt alvorlig bemærkning kan være vigtigere end flere små.

Hvem bestiller og betaler en tilstandsrapport?

Det er normalt sælger, der bestiller rapporten, og det er også sælger, der betaler for den. Prisen afhænger blandt andet af boligens type, størrelse og beliggenhed, men ligger ofte på 4.000 til 10.000 kroner.

Som sælger kan det være en fordel at få rapporten på plads tidligt. Så ved du, hvad køberne kommer til at se, og du står bedre rustet til dialogen om boligens stand.

Hos LokalBolig rådgiver vi ud fra både boligen, området og din situation. Nogle steder giver det mening at få alle dokumenter klar tidligt, fordi køberne reagerer hurtigt. Andre steder kan det være en fordel at vente med timingen. Den lokale indsigt kan gøre en reel forskel i planlægningen.

Hvor længe gælder en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport gælder som udgangspunkt i 6 måneder. Rapporten må altså ikke være ældre end 6 måneder, hvis den skal bruges i forbindelse med huseftersynsordningen.

Hvis rapporten bliver for gammel, skal der som udgangspunkt laves en ny. Det er vigtigt at være opmærksom på i et salgsforløb, der trækker ud, eller hvis boligen først kommer på markedet noget tid efter, at rapporten er udarbejdet.

Gyldigheden er derfor ikke kun en formalitet. Den har direkte betydning for, om dokumenterne kan bruges korrekt i handlen.

Hvordan læser du en tilstandsrapport?

Start med overblikket og se på, hvilke bygningsdele der har fået anmærkninger. Gå derefter videre til de enkelte beskrivelser og læs, hvad skaden består i, og hvor den er placeret.

Se især efter K3, UN og røde markeringer. De kræver ofte ekstra opmærksomhed, og som køber kan det være relevant at få forholdene undersøgt nærmere, inden du går videre i handlen.

Det er også vigtigt at læse, hvad rapporten ikke omfatter. Mange overser, at en tilstandsrapport kun bygger på et visuelt eftersyn. Den siger derfor ikke nødvendigvis noget om skjulte fejl eller installationer, der ikke er en del af gennemgangen.

Som ejendomsmægler hjælper vi ofte med at sætte rapporten ind i den samlede sammenhæng. Ikke for at tolke byggesagkyndigt, men for at hjælpe dig med at forstå, hvilke spørgsmål det er relevant at stille videre.

Hvad er vigtigt at vide, før du bruger rapporten i en bolighandel?

En tilstandsrapport er et vigtigt dokument, men den kan ikke stå alene. Den giver et øjebliksbillede af boligens synlige stand, og derfor bør den altid ses sammen med resten af handlens oplysninger.

Er du sælger, kan rapporten være med til at skabe et mere gennemsigtigt salgsforløb. Er du køber, kan den hjælpe dig med at forstå boligens styrker og risici, før du træffer en beslutning.

Hos LokalBolig rådgiver vi med blik for både boligen og området. Vi kender ofte de typiske boligtyper, den lokale efterspørgsel og de spørgsmål, købere i området stiller. Det gør det lettere at forberede et salgsforløb, hvor dokumenterne er på plads, og hvor du ved, hvad du går ind til.

Ofte stillede spørgsmål

Hvad er en tilstandsrapport kort fortalt?

Det er en rapport, der beskriver synlige skader og tegn på skader i en bolig. Den bruges typisk ved boligsalg og udarbejdes af en beskikket bygningssagkyndig.

Hvem laver en tilstandsrapport?

Det gør en beskikket bygningssagkyndig, som er godkendt til at udføre huseftersyn og lave rapporten efter de gældende regler.

Hvor længe gælder en tilstandsrapport?

Den gælder som udgangspunkt i 6 måneder. Hvis den er ældre, skal der normalt laves en ny, hvis den skal bruges i handlen.

Hvem betaler for en tilstandsrapport?

Det er som regel sælger, der både bestiller og betaler rapporten som en del af forberedelsen til boligsalget.