Skilsmisse og hus, hvad sker der med boligen, når I går fra hinanden?

Hvad skal du vide først om skilsmisse og hus?

Når en skilsmisse involverer en fælles bolig, er der som regel tre forhold, der har størst betydning. For det første skal boligen og økonomien indgå i bodelingen, medmindre der er særeje. For det andet skal huset værdiansættes realistisk, typisk til markedsværdi. For det tredje kan den ene kun overtage boligen og gælden, hvis banken godkender det.

I praksis ender mange med én af tre løsninger, salg af huset, overtagelse af boligen af den ene part, eller en midlertidig periode med fælles ejerskab. Hvilken løsning der passer bedst, afhænger af jeres økonomi, jeres samarbejde og ikke mindst, om der er børn, som bliver påvirket af beslutningen.

Som ejendomsmægler oplever vi ofte, at det sværeste ikke er selve beslutningen, men at få skabt et klart overblik. Her kan en saglig boligvurdering og en rolig proces gøre en stor forskel.

Hvem skal blive boende i huset ved skilsmisse?

Der er ikke en automatisk regel om, at den ene part har mere ret til huset end den anden. Hvis I ejer boligen sammen, skal der som udgangspunkt findes en løsning, der passer ind i bodelingen. Hvis I ikke kan blive enige, kan spørgsmålet i sidste ende ende i skifteretten.

Når der er børn, kan hensynet til deres hverdag få betydning. Den forælder, der i højere grad skal sikre børnenes faste base, kan i nogle tilfælde have et stærkere argument for at blive boende. Det er dog ikke det samme som, at man automatisk kan overtage huset. Økonomien skal stadig hænge sammen, og banken skal stadig godkende en overtagelse.

Derfor hænger spørgsmålet om, hvem der skal blive boende, tæt sammen med, om den pågældende faktisk kan købe den anden ud og overtage lånene.

Hvilke løsninger findes der ved salg af hus ved skilsmisse?

De fleste skilsmisser med fælles bolig ender med én af disse tre løsninger:

• Salg til en ny køber. Her bliver boligen sat til salg på almindelige markedsvilkår, og provenuet, eller en eventuel restgæld, indgår i den samlede bodeling.
• Den ene overtager boligen. Det kræver normalt, at huset bliver vurderet, at friværdien beregnes, og at den ene part kan betale den anden ud.
• Fortsat fælles ejerskab i en periode. Det kan være relevant, hvis markedet er udfordrende, eller hvis I ønsker en midlertidig løsning af hensyn til børnene.

Hvordan foregår overtagelse af lån ved skilsmisse?

Hvis du gerne vil overtage huset, er processen ofte mere omfattende, end man umiddelbart regner med.

Først skal boligen værdiansættes. Her er det vigtigt med en realistisk vurdering af markedsprisen, så I har et fælles grundlag for at beregne friværdien. Friværdien er forskellen mellem boligens værdi og den gæld, der er i den.

Dernæst skal I finde ud af, hvor meget den ene part skal kompenseres med. Hvis der for eksempel er friværdi, skal den typisk deles som led i bodelingen, medmindre andet gælder på grund af særeje eller særlige aftaler.

Herefter kommer bankens vurdering. Banken skal godkende, at du kan overtage lånene alene. Den ser blandt andet på din indkomst, øvrige gæld, rådighedsbeløb og boligens samlede økonomi. Uden bankens godkendelse kan overtagelse af lån ved skilsmisse som udgangspunkt ikke gennemføres.

Til sidst skal overdragelsen dokumenteres korrekt med aftaler, skøde og tinglysning. Her vælger mange at bruge både advokat og mægler, så værdi, vilkår og papirarbejde bliver håndteret ordentligt.

Hvordan beregnes friværdi og deling af huset?

Det korte svar er, at man først ser på husets aktuelle markedsværdi og derefter trækker restgælden fra. Det giver et billede af, om der er friværdi, eller om der måske er en restgæld, som også skal fordeles.

Hvis huset eksempelvis kan sælges for 3 millioner kroner, og den samlede gæld er 2,4 millioner kroner, er der en friværdi på 600.000 kroner før salgsomkostninger og øvrige udgifter. Det er vigtigt at tage højde for omkostninger ved et eventuelt salg, tinglysning, rådgivning og andre forhold, så regnestykket bliver retvisende.

Netop værdiansættelsen er et af de steder, hvor der ofte opstår uenighed. Her kan en lokal ejendomsmægler hjælpe med en objektiv boligvurdering med afsæt i markedet i området. Hos LokalBolig bygger vurderingen ikke kun på generelle tal, men også på lokalkendskab til køberne, efterspørgslen og timingen i netop dit kvarter.

Hvad sker der, hvis I ikke kan blive enige?

Hvis I ikke kan nå til enighed om pris, overtagelse eller salg, kan sagen ende i skifteretten. Det kan gøre forløbet både længere og dyrere, og i nogle tilfælde kan resultatet blive et tvangssalg eller en løsning, som ingen af jer egentlig ønskede.

Derfor er det ofte en fordel at få afklaret boligens værdi tidligt og få lavet klare aftaler om, hvem der betaler hvad i overgangsperioden. Det gælder for eksempel ydelser på lån, ejendomsskatter, forsikring og almindelig drift.

Set fra en ejendomsmæglers side er den største værdi ofte at skabe et fælles, sagligt udgangspunkt. Når begge parter kender markedsværdien og mulighederne, bliver det lettere at træffe beslutninger på et oplyst grundlag.

Hvilke omkostninger og forhold skal du være opmærksom på?

Ved skilsmisse og hus er der flere udgifter, som ofte bliver overset. Der kan være udgifter til boligvurdering, advokat, tinglysning af nyt skøde og eventuelle gebyrer i banken, hvis lån skal omlægges eller overtages. Hvis boligen sælges, kommer de almindelige salgsomkostninger også ind i billedet.

Du skal også være opmærksom på skattemæssige forhold. Hvis den ene bliver boende midlertidigt, eller hvis huset bruges på en måde, som afviger fra almindelig ejerbolig, kan det have betydning for beskatning og ejendomsværdiskat. Det er derfor en god idé at få både juridisk og økonomisk rådgivning, før I skriver under på noget.

Ved et almindeligt salg gælder der også ansvarsspørgsmål omkring boligens stand. Derfor er det vigtigt, at processen bliver håndteret korrekt, så der er styr på dokumenter og oplysninger.

Hvilke dokumenter bør du samle først?

Det gør processen lettere, hvis du tidligt får samlet de vigtigste papirer. Det gælder typisk skøde, oplysninger om realkreditlån og banklån, tingbogsoplysninger, seneste vurdering eller salgsopstilling, forsikringspapirer og dokumentation for eventuelle forbedringer på boligen.

Derudover er det en fordel at have et klart overblik over fælles og individuelle udgifter, så det bliver nemmere at regne på, hvad en overtagelse eller et salg reelt betyder økonomisk.

Hos LokalBolig hjælper vi ofte med at skabe det overblik, så næste skridt bliver mere tydeligt. Fordi vi arbejder lokalt og kender både området og markedet, kan vi rådgive mere konkret om, hvad der er realistisk, og hvordan boligen bedst håndteres i netop jeres situation.

Ofte stillede spørgsmål

Hvem har ret til huset ved skilsmisse?

Ingen har automatisk ret til huset alene, hvis I ejer det sammen. Løsningen afhænger af bodelingen, jeres aftaler, økonomien og i nogle tilfælde hensynet til børnene.

Kan jeg overtage huset uden at min eks godkender det?

Nej, det kræver normalt en aftale mellem jer, eller en afgørelse hvis I ikke kan blive enige. Banken skal også godkende, at du kan overtage gælden alene.

Hvordan fungerer salg af hus ved skilsmisse?

Boligen sælges på markedet, og provenuet eller restgælden indgår i bodelingen. Det er ofte den mest enkle løsning, hvis ingen af jer kan eller vil overtage huset.

Hvad koster overtagelse af lån ved skilsmisse?

Det afhænger af sagen, men der kan være udgifter til boligvurdering, advokat, tinglysning og bankgebyrer. Hvis lånene skal ændres eller omlægges, kan der også komme ekstra omkostninger.