Hvad er ejendomsværdiskat og grundskyld?

Grundskyld og ejendomsværdiskat er to forskellige boligskatter, du betaler som boligejer, og de tager udgangspunkt i hver sin værdi.

Grundskyld er en skat på grunden. Den beregnes ud fra grundens værdi, altså værdien af selve jorden.

Ejendomsværdiskat er en skat på boligens samlede værdi. Den beregnes ud fra ejendomsværdien, som omfatter både grund og bygninger.

Når du ejer en bolig, vil du ofte møde begge skatter samtidig, men de har ikke samme beregningsgrundlag. Derfor er det en god idé at kende forskellen, især hvis du skal købe eller sælge bolig og vil have overblik over de løbende omkostninger.

Hvad er forskellen på grundskyld og ejendomsværdiskat?

Kort fortalt knytter grundskyld sig til grunden, mens ejendomsværdiskat knytter sig til hele boligen.

Grundskyld beregnes på baggrund af grundværdien. Det er en kommunal skat, men fra 2024 opkræves den sammen med de øvrige boligskatter via staten.

Ejendomsværdiskat beregnes på baggrund af ejendomsværdien. Det er en statslig skat, som gælder for helårsboliger og i visse tilfælde også for ejendomme i udlandet.

Hvis du står over for et boligkøb, er forskellen vigtig, fordi to boliger med samme pris godt kan have forskellige boligskatter. Det kan for eksempel skyldes, at grunden i det ene område vurderes højere, eller at ejendomsværdien er fastsat anderledes. De løbende skatter kan derfor få stor betydning for dit samlede boligbudget.

Hvordan beregnes grundskyld og ejendomsværdiskat?

Boligskatterne beregnes med udgangspunkt i de offentlige vurderinger.

Grundskyld beregnes ud fra den laveste af disse værdier, grundværdien minus 20 procent eller et eventuelt lavere beskatningsgrundlag, hvis du er omfattet af overgangsregler. Derefter ganges beløbet med den kommunale grundskyldspromille.

Ejendomsværdiskat beregnes ud fra den laveste af disse værdier, ejendomsvurderingen minus 20 procent eller et eventuelt lavere beskatningsgrundlag. Herefter betaler du som udgangspunkt 0,51 procent af den del af værdien, der ligger op til progressionsgrænsen, og 1,4 procent af resten.

Det er altså ikke kun boligens mulige salgspris, der har betydning, men den offentlige vurdering, der ligger til grund for beskatningen.

Et forenklet eksempel kan se sådan ud:

  • Du ejer en bolig med en ejendomsværdi på 3.000.000 kr. og en grundværdi på 1.200.000 kr.
  • Hvis vi regner med en reduktion på 20 procent, bliver beregningsgrundlaget:
  • Ejendomsværdi til skat, 2.400.000 kr.
  • Grundværdi til skat, 960.000 kr.

Hvis grundskyldspromillen i kommunen for eksempel er 7,4, vil grundskylden være 7.104 kr. om året.

Ejendomsværdiskatten beregnes ud fra de gældende satser på baggrund af den nedsatte ejendomsværdi.

De præcise tal afhænger altid af din kommune, din vurdering og eventuelle overgangsordninger. Derfor bør du altid tjekke din egen forskudsopgørelse og Vurderingsportalen.

Hvordan betales grundskyld og ejendomsværdiskat?

Fra 2024 er opkrævningen af boligskat ændret, så grundskyld og ejendomsværdiskat for de fleste boligejere opkræves samlet via staten. Beløbet fremgår typisk af din forskudsopgørelse og årsopgørelse.

Det gør systemet mere overskueligt, men det kan også give anledning til spørgsmål, fordi mange tidligere var vant til at betale grundskyld direkte til kommunen.

Hvis du køber bolig, er det derfor en god idé at se på mere end selve købsprisen. De løbende boligskatter påvirker din månedlige økonomi, og det er relevant at have overblik over tidligt i processen.

Hvem skal betale, og findes der undtagelser?

Som udgangspunkt er det den, der ejer boligen, der skal betale grundskyld og ejendomsværdiskat.

Det gælder ved helårsboliger, ejerboliger og i nogle tilfælde også ved udenlandske ejendomme. Ved sameje fordeles skatten typisk mellem ejerne efter ejerandel, men den konkrete håndtering afhænger af ejerforholdet.

Der kan også være særlige regler og undtagelser, for eksempel ved dødsboer, visse udenlandske forhold eller særlige ejertyper. Reglerne kan være komplekse, så hvis du er i tvivl, er det en god idé at tage udgangspunkt i dine egne skatteoplysninger eller søge rådgivning.

Hvordan påvirker boligskatter et køb eller salg?

Når du skal købe bolig, ser du naturligt på pris, beliggenhed og stand. Men boligskatterne bør også indgå i din vurdering. En bolig med en attraktiv pris kan være dyrere at sidde i end forventet, hvis grundskyld og ejendomsværdiskat er høje.

Når du skal sælge, er det også relevant. Købere er blevet mere opmærksomme på de samlede boligudgifter, og derfor kan boligskatter have betydning for, hvordan boligen bliver vurderet i markedet. Som ejendomsmægler hjælper vi med at skabe overblik, så pris, ejerudgifter og lokale forhold hænger sammen i præsentationen af boligen.

Hos LokalBolig er lokal viden en vigtig del af rådgivningen. Vi kender markedet, prisniveauet og de forhold i området, som kan få betydning for den samlede boligøkonomi. Det gør det lettere at rådgive dig realistisk, uanset om du vil købe, sælge eller bare forstå din boligs situation bedre.

Hvor kan du selv tjekke dine tal?

Hvis du vil vide, hvad der gælder for netop din bolig, er det oplagt at starte to steder, din forskudsopgørelse og Vurderingsportalen.

Her kan du blandt andet se:

  • Din ejendomsvurdering
  • Din grundværdi
  • Hvilket beskatningsgrundlag der anvendes
  • Hvad du forventes at betale i boligskat

Det er især relevant, hvis du har fået en ny vurdering, overvejer at klage eller vil regne på økonomien ved køb og salg.

Ofte stillede spørgsmål

Kan jeg klage over min ejendomsvurdering?

Ja, i visse tilfælde kan du klage over vurderingen. Det afhænger af, hvilken vurdering du har modtaget, og hvilke frister der gælder. Hvis du mener, at grundværdi eller ejendomsværdi ikke afspejler de faktiske forhold, kan det være relevant at undersøge dine muligheder.

Er grundskyld det samme som ejendomsskat?

I dag bruges ordet grundskyld ofte som betegnelse for den kommunale skat på grunden. Mange kalder den også ejendomsskat, men i praksis er det typisk grundskylden, der menes.

Betaler man både grundskyld og ejendomsværdiskat som boligejer?

Ja, i de fleste tilfælde betaler du begge dele, hvis du ejer en helårsbolig. De beregnes dog ud fra forskellige værdier og kan derfor udvikle sig forskelligt.

Hvorfor er det vigtigt at kende boligskatterne før et boligsalg?

Fordi boligskatter er en del af de samlede ejerudgifter, som købere ser på. Et klart overblik kan gøre det lettere at fastsætte en realistisk pris og rådgive om, hvordan boligen står i markedet.