Hvad er et realkreditlån?

Et realkreditlån er et lån med sikkerhed i fast ejendom, typisk en ejerbolig, et sommerhus eller i nogle tilfælde en byggegrund. Når du køber bolig, vil realkreditlånet som regel være den største del af finansieringen.

Kort fortalt fungerer det sådan, at lånet ydes med pant i boligen. Realkreditinstituttet finansierer lånet ved at sælge obligationer på markedet, og derfor adskiller et realkreditlån sig fra et almindeligt banklån. For dig betyder det især, at renten og de samlede vilkår hænger tæt sammen med obligationsmarkedet.

Som boligkøber vil din finansiering ofte bestå af flere dele, typisk egen udbetaling, realkreditlån og eventuelt banklån. Derfor er det vigtigt at forstå, hvad et realkreditlån er, og hvordan det påvirker dit månedlige budget.

Hvordan fungerer realkreditlån i praksis?

Når du optager et realkreditlån, bliver der tinglyst pant i boligen. Pantet er långivers sikkerhed, hvis lånet ikke bliver betalt tilbage. Tinglysningen registreres officielt, og det er også her, en del af etableringsomkostningerne opstår.

Selve lånet bliver som nævnt finansieret gennem obligationer. Det kan lyde teknisk, men i praksis betyder det især, at kursen på obligationerne kan påvirke, hvor meget du reelt får udbetalt, og hvad lånet kommer til at koste.

Et realkreditlån har typisk en løbetid på op til 30 år. Du betaler som regel tre ting løbende, rente, bidrag og afdrag. Renten er betalingen for at låne pengene, bidrag er realkreditinstituttets betaling for administration og risiko, og afdrag er den del, der nedbringer din gæld.

Hvor meget kan du låne med et realkreditlån?

Hvor meget du kan låne, afhænger både af boligens værdi og din økonomi. De generelle lånegrænser er:

  • Ejerbolig, op til 80 procent af boligens værdi
  • Sommerhus, op til 75 procent
  • Byggegrund, op til 40 procent

Du skal som udgangspunkt selv kunne lægge mindst 5 procent i udbetaling. Resten kan i mange tilfælde dækkes af et banklån, hvis din økonomi kan bære det.

Køber du for eksempel en bolig til 3.000.000 kr., kan realkreditlånet normalt højst udgøre 2.400.000 kr. Du skal selv komme med mindst 150.000 kr., og den resterende del kan blive finansieret med banklån.

Her spiller den lokale markedsforståelse en vigtig rolle. Hos Lokalbolig oplever vi ofte, at købere får et bedre grundlag for deres beslutning, når de ikke kun ser på salgsopstillingen, men også forstår områdets prisniveau, efterspørgsel og fremtidige salgbarhed. Det lokale marked har betydning, både når du køber nu og når du en dag skal sælge igen.

Hvad koster et realkreditlån?

Omkostningerne ved et realkreditlån består af mere end renten. Der er flere poster, du skal holde øje med.

De typiske udgifter er:

  • Rente
  • Bidragssats
  • Afdrag
  • Tinglysningsafgift
  • Kurtage og kursfradrag
  • Eventuelle oprettelsesgebyrer

Tinglysning af et realkreditlån koster som udgangspunkt 1,45 procent af lånebeløbet plus en fast afgift. Satser kan ændre sig, så det er en god idé at få de aktuelle tal bekræftet.

Hvis du eksempelvis optager et realkreditlån på 2.000.000 kr., vil tinglysningen alene være omkring 29.000 kr. plus den faste afgift. Dertil kommer kursfradrag og øvrige etableringsomkostninger, som kan gøre de samlede startomkostninger væsentligt højere.

Det er derfor vigtigt ikke kun at spørge, hvad renten er, men også hvad de samlede omkostninger bliver, både ved oprettelse og over tid. Som ejendomsmægler ser vi ofte, at et boligkøb ikke kun handler om boligens pris, men også om hvor robust din finansiering er i hverdagen.

Hvilke typer realkreditlån findes der?

Når du ser på forskellige typer realkreditlån, handler valget især om rente og fleksibilitet.

De mest almindelige muligheder er:

  • Fastforrentet lån
  • Variabelt forrentet lån
  • Lån med eller uden afdragsfrihed
  • Et samlet lån eller en todelt belåning

Et fastforrentet lån giver dig en rente, der ikke ændrer sig i lånets løbetid. Det giver ro og forudsigelighed i økonomien, men den faste rente er ofte højere her og nu.

Et variabelt forrentet lån får renten tilpasset med faste intervaller, for eksempel F1, F3 eller F5. Tallet angiver, hvor ofte renten typisk bliver tilpasset. Den type lån kan give en lavere ydelse i starten, men du løber også en større risiko, hvis renten stiger senere.

Der findes ikke ét rigtigt valg for alle. Prioriterer du sikkerhed i dit budget, vil fast rente ofte være relevant. Har du luft i økonomien og kan tåle udsving, kan variabel rente være en mulighed.

Hvad betyder afdragsfrihed for din økonomi?

Afdragsfrihed betyder, at du i en periode kun betaler rente og bidrag, men ikke afdrag på selve lånet. Perioden er ofte op til 10 år.

Fordelen er, at din månedlige ydelse bliver lavere her og nu. Det kan give plads i økonomien, hvis du for eksempel har små børn, planlægger renovering eller forventer ændringer i din indkomst.

Ulempen er, at du ikke nedbringer gælden i perioden. Når afdragsfriheden slutter, stiger den månedlige ydelse typisk, fordi lånet derefter skal afdrages over kortere tid.

Afdragsfrihed kan derfor være en god løsning i nogle situationer, men det kræver, at du tænker nogle år frem. Som ejendomsmægler giver det ofte mening at se på, hvordan boligen passer til dit liv, ikke kun til din økonomi i dag.

Skal du vælge ét lån eller to lån?

Nogle vælger at dele realkreditbelåningen op i to lån. Det kan i visse tilfælde give en lavere samlet bidragssats eller mere fleksibilitet, for eksempel hvis en del af lånet skal være fastforrentet og en anden del variabelt.

Det er dog ikke altid den bedste løsning. To lån kan også betyde flere omkostninger ved oprettelse og mere kompleksitet i din økonomi. Derfor skal fordelene være store nok til at opveje ekstraudgifterne.

Her er det vigtigt at se på hele din situation, boligens pris, tidshorisont, risikoappetit og planer for fremtiden. Hos Lokalbolig tager rådgivningen udgangspunkt i både boligen, området og din situation. Det giver ofte et mere realistisk billede af, hvad der er en sund beslutning.

Hvad skal du især være opmærksom på som boligkøber?

Det vigtigste er, at du ikke kun ser på, hvad du kan låne, men på hvad du kan sidde trygt for måned efter måned. En boligøkonomi skal kunne holde til mere end den bedste måned på året.

Det er også værd at kende de vigtigste begreber:

  • Tinglysning er den officielle registrering af pant i boligen.
  • Bidragssats er det løbende gebyr til realkreditinstituttet.
  • Kursfradrag er forskellen mellem lånets nominelle beløb og det beløb, du reelt får, når obligationerne sælges.
  • ÅOP viser de samlede årlige omkostninger i procent og er nyttig, når du sammenligner lån.

Når du står foran et boligkøb, kan det være en fordel at tale med en lokal ejendomsmægler tidligt i forløbet. Hos Lokalbolig kender vi ikke bare boligerne, men også områderne, prisudviklingen og det lokale købermarked. Den viden kan hjælpe dig med at vurdere, om bolig og finansiering hænger fornuftigt sammen på længere sigt.

Ofte stillede spørgsmål

Hvad er forskellen på et realkreditlån og et banklån?

Et realkreditlån er sikret med pant i boligen og finansieres via obligationer. Et banklån ydes direkte af banken og bruges ofte til den del af boligkøbet, som ligger ud over realkreditbelåningen.

Hvordan fungerer realkreditlån med fast rente?

Du får en rente, som ligger fast i hele lånets løbetid. Det giver forudsigelige ydelser og større tryghed, men renten kan være højere end på lån med variabel rente.

Hvilke typer realkreditlån er mest almindelige?

De mest almindelige typer er fastforrentede lån, variabelt forrentede lån som F1, F3 og F5, samt lån med eller uden afdragsfrihed.

Hvad er et realkreditlån værd at overveje ud fra?

Du bør især se på din månedlige økonomi, hvor længe du regner med at blive boende, hvor meget risiko du vil løbe, og hvordan boligen vurderes i det lokale marked. Det kan også være nyttigt at kende din gældsfaktor ved huskøb og få styr på dit boligbudget, før du vælger lån.