Hvilke tal afgør, hvad du kan købe bolig for?

Når du vil finde ud af, hvad du kan købe bolig for, handler det ikke kun om din løn. Banken ser på din samlede økonomi, og derfor er det en fordel, at du kender de vigtigste faktorer, før du går i gang med boligsøgningen.

Typisk ser banken især på:

  • din husstandsindkomst
  • din opsparing og udbetaling
  • din eksisterende gæld
  • dine faste udgifter
  • hvor meget du har tilbage hver måned, altså dit rådighedsbeløb
  • om du har børn, bil eller andre økonomiske forpligtelser

Det betyder, at to familier med samme indkomst godt kan have forskellige muligheder. Hvis den ene har billån, studiegæld og høje faste udgifter, vil det ofte trække budgettet ned. Omvendt kan en sund økonomi med god opsparing og lav gæld give mere luft.

Som ejendomsmægler ser vi ofte, at købere tager udgangspunkt i boligprisen alene. Men det vigtigste er, om boligen også hænger sammen i hverdagen, når udgifter til lån, ejerudgifter, varme, forsikring og vedligeholdelse er regnet med.

Hvordan hænger det, du kan låne til bolig, sammen med det, du kan købe for?

Når du søger på, hvad du kan låne til bolig, leder du ofte efter et hurtigt tal. Men det beløb, du kan låne, er ikke det samme som dit samlede boligbudget.

Det, du kan købe bolig for, består typisk af:

  • det beløb banken vil låne dig
  • din egen udbetaling
  • eventuel ekstra opsparing til omkostninger ved købet

Som udgangspunkt skal du selv kunne lægge mindst 5 procent af købsprisen i udbetaling. Derudover kommer udgifter til blandt andet tinglysning, advokat eller køberrådgiver og eventuelle flytteudgifter. Derfor er det sjældent nok kun at have præcis de 5 procent stående.

Hvis du for eksempel kan låne 2,8 mio. kr. og har 200.000 kr. i opsparing, er dit maksimale boligkøb ikke nødvendigvis 3,0 mio. kr. Hele opsparingen skal nemlig ikke nødvendigvis bruges på selve købsprisen. En del bør være sat af til de øvrige udgifter ved boligkøbet.

Hvad lægger banken især vægt på?

Banken vurderer først og fremmest, hvor robust din økonomi er. Det gælder både her og nu, men også hvis renterne ændrer sig, eller der kommer uforudsete udgifter.

Her er de vigtigste områder:

Indkomst

Din samlede indkomst før skat er et vigtigt udgangspunkt. Er I to, ser banken på husstandens samlede økonomi. Fast løn giver som regel mere sikkerhed i vurderingen end en indkomst, der svinger meget.

Udbetaling

Du skal som minimum kunne betale 5 procent af boligens pris selv. Jo større opsparing du har, jo bedre står du ofte. Det kan give mere fleksibilitet og mindske behovet for dyrere finansiering.

Gæld

Eksisterende gæld påvirker direkte, hvor meget du kan købe bolig for. Det gælder blandt andet billån, forbrugslån og studiegæld. Selv mindre lån kan have betydning, fordi de trækker på dit månedlige rådighedsbeløb.

Rådighedsbeløb

Rådighedsbeløbet er det beløb, du har tilbage hver måned, når faste udgifter er betalt. Det skal være stort nok til, at din økonomi kan hænge sammen på en realistisk og holdbar måde. Har du børn, bil eller andre faste udgifter, tager banken højde for det.

Hvordan laver du selv et hurtigt overslag?

Du kan komme langt med et enkelt overslag, før du taler med banken. Det giver dig et bedre billede af, hvilke boliger det giver mening at kigge på.

Start med at samle disse oplysninger:

  • husstandens månedlige indkomst
  • nuværende faste udgifter
  • samlet gæld
  • opsparing til udbetaling
  • forventede boligudgifter

Når du ser på en konkret bolig, er det vigtigt at tage mere med end prisen. Kig også på ejerudgift, ejendomsskat, varme, el, forsikring og eventuel vedligeholdelse. Især ved huskøb kan de løbende udgifter variere meget fra bolig til bolig.

En bolig kan derfor godt være inden for dit lånebevis, men stadig føles stram i hverdagen. Det er vigtigt at have med, når du vurderer, hvad du realistisk har råd til.

Hvilke eksempler kan give en fornemmelse af boligbudgettet?

Et regneeksempel kan give lidt perspektiv, men det er vigtigt at se det som vejledende.

Et par med en samlet årsindkomst på 750.000 kr., begrænset gæld og en opsparing på 250.000 kr. vil i nogle tilfælde kunne købe bolig omkring 3 mio. kr. eller lidt mere. Har det samme par samtidig billån, små børn og højere faste udgifter, kan budgettet være lavere.

En enlig køber med stabil indkomst, lav gæld og god opsparing kan ofte stå stærkere end forventet, men vil stadig være mere sårbar over for stigende boligudgifter end en husstand med to indkomster.

Som ejendomsmægler ser vi ofte, at det mest brugbare ikke er at gå efter det maksimale beløb, men at finde det prisniveau, hvor du stadig har luft i økonomien. Det gør din boligsøgning mere tryg og mindsker risikoen for, at drømmeboligen bliver en økonomisk belastning.

Hvad skal du være opmærksom på, før du går i gang med boligsøgningen?

Inden du booker fremvisninger, kan det betale sig at få styr på økonomien først. Det gør dig ikke bare mere afklaret, det gør dig også mere troværdig over for sælger, når du er klar til at handle.

Det er især en fordel at have styr på:

  • hvor meget du selv kan lægge
  • hvad dit realistiske månedlige budget er
  • om du har behov for at nedbringe gæld først
  • om du skal have et lånebevis på plads
  • hvilke boligtyper og områder der matcher dit budget

Her kan ejendomsmægleren også hjælpe med perspektiv på markedet. Når du kender dit prisniveau, kan du hurtigere vurdere, om det giver bedst mening at kigge på lejlighed, rækkehus eller villa, og hvor du får mest bolig for pengene i det område, du overvejer.

Hvornår er du klar til at tale med bank og mægler?

Du behøver ikke have alle svar på forhånd. Men du kommer længere, når du har overblik over din økonomi og en idé om, hvad du søger.

Tal med banken, når du vil have et konkret lånebevis og kende dit realistiske loft. Tal med en ejendomsmægler, når du vil forstå, hvad dit budget faktisk rækker til i de områder, du overvejer.

Det er ofte samspillet mellem de to, der giver det bedste beslutningsgrundlag. Banken vurderer, hvad du kan finansiere. Ejendomsmægleren hjælper dig med at vurdere, hvad du kan få for pengene, og hvad du skal være opmærksom på i den konkrete bolig.

Ofte stillede spørgsmål

Hvor meget skal jeg have i udbetaling for at købe bolig?

Som udgangspunkt skal du have mindst 5 procent af købsprisen i udbetaling. Derudover bør du også have penge til omkostninger som tinglysning og rådgiver.

Hvor meget kan jeg låne i forhold til min indkomst?

En tommelfingerregel er ofte 3 til 4 gange din husstandsindkomst, men det afhænger af gæld, opsparing og rådighedsbeløb.