Hvad er forskellen på ejerskifteforsikring og husforsikring?
Når du køber hus, møder du næsten altid spørgsmålet om ejerskifteforsikring og husforsikring. De to forsikringer bliver ofte blandet sammen, men de dækker forskellige forhold.
Kort fortalt dækker ejerskifteforsikringen skjulte fejl og mangler, som var til stede på overtagelsestidspunktet. Husforsikringen dækker skader, der opstår efter du har overtaget boligen.
Forskellen er vigtig, fordi det handler om, hvem der bærer risikoen, og hvornår skaden er opstået.
Hvad dækker en ejerskifteforsikring?
En ejerskifteforsikring beskytter dig som køber mod skjulte fejl og mangler ved boligen. Det vil sige forhold, der var til stede, da du overtog huset, men som ikke fremgår af tilstandsrapporten eller elinstallationsrapporten.
Det kan for eksempel være:
- Ulovlige elinstallationer, som ikke er nævnt i elinstallationsrapporten
- Skjulte rørskader eller konstruktionsfejl
- Mangelfuld isolering, der ikke lever op til reglerne på opførelsestidspunktet
- Fundament- eller sætningsskader, som ikke var synlige
Forsikringen dækker som udgangspunkt bygningen og typisk kun forhold over soklen. Der er ofte selvrisiko og et minimumsbeløb, før forsikringen dækker.
Du kan vælge mellem en standarddækning og en udvidet dækning. Den udvidede løsning kan blandt andet omfatte forhold uden for selve bygningen, for eksempel kloak eller ulovlige stikledninger.
Ejerskifteforsikringen kan kun tegnes i forbindelse med en bolighandel og skal være på plads, inden du overtager nøglerne.
Hvad dækker en husforsikring?
En husforsikring, også kaldet en bygningsforsikring, dækker skader, der sker efter overtagelsesdagen.
Det kan for eksempel være:
- Brand
- Storm- og vejrskader
- Vandskader fra sprængte rør
- Indbrud og hærværk
Hvis du har realkreditlån, vil långiveren som regel kræve, at der er tegnet en husforsikring. Forsikringen følger ikke huset, men dig som ejer, så du skal selv sørge for at oprette den.
Hvor ejerskifteforsikringen ser på forhold før overtagelsen, dækker husforsikringen de skader, der sker i din ejerperiode.
Hvornår og hvordan tegnes ejerskifteforsikringen?
Ejerskifteforsikringen tager udgangspunkt i tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten. For at sælger kan blive fritaget for det 10-årige ansvar for skjulte fejl og mangler, skal disse rapporter foreligge, og sælger skal tilbyde at betale halvdelen af præmien på en standardforsikring.
Du vælger selv, om du vil tegne forsikringen, og hvilket selskab du vil bruge. Det kan være en fordel at indhente flere tilbud, da både pris, dækningsomfang og selvrisiko kan variere.
Forsikringen skal være tegnet, før du overtager boligen. Den kan ikke oprettes efter overtagelsesdagen.
Hvad koster en ejerskifteforsikring, og hvem betaler?
Prisen afhænger af boligens type, alder og stand. For et almindeligt parcelhus ligger prisen ofte mellem 10.000 og 50.000 kr. for en periode på 5 eller 10 år.
Sælger skal som minimum tilbyde at betale halvdelen af præmien på en standard ejerskifteforsikring. Vælger du en udvidet dækning eller et andet selskab end det, sælger har indhentet tilbud fra, betaler du selv forskellen.
Prisen på husforsikringen afhænger af boligens størrelse, beliggenhed og de dækninger, du vælger. Den betales fuldt ud af dig som ejer.
Skal ejerskifteforsikring og husforsikring være i samme selskab?
Du bestemmer selv, om de to forsikringer skal tegnes i samme selskab. Der kan være en praktisk fordel ved at samle dem ét sted, da det kan mindske risikoen for uenighed om, hvem der skal dække en skade.
Hvis der opstår en skade kort efter overtagelsen, kan det være afgørende, om den vurderes at være opstået før eller efter overtagelsesdagen.
Det vigtigste er, at du forstår dækningen og vælger en løsning, der passer til din bolig og din situation.
Hvorfor er forskellen vigtig for dig som boligkøber?
Et boligkøb er en stor økonomisk beslutning, og uforudsete skader kan få betydning for din økonomi.
Har du ikke en ejerskifteforsikring, og der senere opdages en skjult fejl, kan du som udgangspunkt ikke rette krav mod sælger, hvis reglerne om ansvarsfraskrivelse er opfyldt.
Omvendt dækker husforsikringen ikke gamle fejl. Den hjælper dig, hvis der sker en skade, mens du ejer boligen.
De to forsikringer supplerer derfor hinanden og dækker hver sin del af risikoen ved at eje fast ejendom.
Ofte stillede spørgsmål
Er ejerskifteforsikring lovpligtig?
Nej, det er frivilligt for dig som køber at tegne ejerskifteforsikringen. Hvis sælger har opfyldt kravene med rapporter og tilbud om at betale halvdelen af præmien, kan du dog som udgangspunkt ikke senere gøre krav gældende mod sælger for skjulte fejl.
Gælder ejerskifteforsikring også for lejligheder og sommerhuse?
Ja, den kan tegnes for både ejerlejligheder og sommerhuse. Dækningen tilpasses den konkrete boligtype.
Hvor længe gælder en ejerskifteforsikring?
Du kan typisk vælge mellem 5 og 10 års dækning. Ved ældre boliger vælger mange 10 år for at være dækket i længere tid.
Dækker husforsikringen det samme som ejerskifteforsikringen?
Nej. Husforsikringen dækker skader, der opstår efter overtagelsen. Ejerskifteforsikringen dækker skjulte fejl og mangler, som allerede var til stede, da du købte boligen.
